Am 01. 03. 2024 fand eine Info-Veranstaltung zur "Sozialen Erhaltungssatzung Löbtau/Altona" statt, in der über den aktuellen Stand der Dinge und das weitere Verfahren gesprochen wurde. Ich nahm an dieser Veranstaltung teil und möchte hier eine kurze Zusammenfassung geben. Diese gibt meine individuelle Wahrnehmung wieder; es ist nicht ausgeschlossen, dass ich einige Aspekte unvollständig wiedergebe bzw. falsch verstanden habe.
Vorausgegangen war im letzten Jahr eine Umfrage zur Sozialen Erhaltungssatzung der betroffenen Wohngegenden, zu dem auch unser Viertel zwischen Altonaer, Cottaer und Behringstraße zählt (siehe Karte). Die in Frage kommenden Areale wurden in einem "Grobscreening" nach bestimmten Kriterien ausgewählt, die Aufschluss über den Aufwertungs- und Veränderungsdruck in den jeweiligen Gebieten geben. Für unser Viertel wurde ein erhöhtes Aufwertungspotenzial, allerdings auch ein geringes Verdrängungspotenzial, festgestellt. Jedoch gibt es einen deutlichen Rückgang einkommensschwacher Haushalte und einen deutlichen Mietpreisanstieg, auch im Vergleich zur Gesamtstadt.
Verdrängungspotenzial/-druck
In Friedrichstadt/Altona ist war die Durchschnittsnettokaltmiete im Untersuchungszeitraum bei 8,57 € (Dresden: 7,10 €). Dabei gibt es bei 22 Prozent der erfassten Mieten einen MIetpreis über 10 €/qm. Der Bevölkerungszuwachs betrug in unserem Gebiet zwischen 2021 und 2022 mehr als 25 % (Gesamtstadt: 7 %). Das Durchschnittseinkommen von ca. 40 % der hier ansässigen Bevölkerung liegt unter dem Dresdner Median (2.000 €), mindestens ein Drittel der Haushalte muss mehr als ein Drittel für die Warmmiete aufbringen und es gibt nur wenig genossenschaftlichen bzw. sozial gebundenen Wohnraum.Dazu gibt es ca. 6 % überbelegte Haushalte, mehr als 10 % Haushalte mit mindestens 2 Kindern, 3 % Alleinerziehende und ca. 10 % Rentner. Das alles sind verdrängungsgefährdete Gruppen.
Aufwertungspotenzial/-druck
Der Aufwertungsdruck beschreibt, inwiefern davon auszugehen ist, dass Aufwertungsspielräume von Eigentümern genutzt werden. Eine Regulierung über eine soziale Erhaltungssatzung ist nur dann nötig, wenn Entwicklungen im Wohnungsmarkt zu einem begründeten Verdacht führen, dass Aufwertungsmaßnahmen durchgeführt werden.In unserem Gebiet haben die meisten Wohnungen lt. der Untersuchung weitestgehen Vollstandard, und die Wohnungsstruktur passt weitgehend zur Bevölkerungsstruktur. Allerdings gibt es bei verschiedenen Ausstattungsmerkmalen (im Altbaubestand), die kostensteigernd wirken können, noch viel Luft nach oben. Es wurden z.B. Fußbodenheizung, ebenerdige Dusche, Strukturheizkörper, zweites WC, Außenjalousie, Aufzug, Balkon, Videogegensprechanlage, Fassadendämmung genannt.
Sinn einer sozialen Erhaltungssatzung ist, ganz allgemein gesprochen, dass "zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (...) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen." (§ 172 Baugesetzbuch). Es geht dabei im Detail um die Vermeidung des Verlustes preiswerter Wohnungen, eine gesunde Entwicklung der lokalen Infrastruktur und die Erhaltung bestehender sozialer Netze. Oder, um es mit anderen Worten zu sagen: Es soll vermieden werden, dass z.B. durch Edelsanierungen Mieter aus ihren Wohnungen gedrängt werden, weil sie es sich nicht mehr leisten können, dort zu wohnen. Die typische Zusammensetzung des Viertels soll also weitestgehend erhalten bleiben, weil sich durch Verdrängung bestimmter Gruppen immer auch Folgekosten für die Allgemeinheit ergeben.
Was folgt nun daraus für Mieter und Eigentümer?
Es geht nicht um die Verhinderung von Modernisierungen, sondern eher um eine Prüfung, inwieweit eine Modernisierung negative Folgen haben kann. Und damit sicher auch um eine Verlangsamung dieser Prozesse. Das bedeutet: alle Maßnahmen, die den Bestand, die Größe, die Ausstattung oder die Nutzung von Wohnraum verändern, sind künftig genehmigungspflichtig. Das betrifft auch Maßnahmen, die nach Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen. Auf meine Nachfragen wurde erklärt: Ja, es würde auch einer Genehmigung bedürfen, wenn der Eigentümer z. B. in seiner Wohnung Holzparkett statt Laminat verlege, weil das eine Aufwertung bedeutet. (Inwieweit das kontrollierbar wäre, steht sicher auf einem anderen Blatt. Die Stadt hofft hier wohl auch auf eine gewisse Einsicht der Bauherren. Andererseits wusste ein Teilnehmer zu berichten, dass er sich von Auflagen aus dem Sanierungsgebiet Löbtau auch irgendwie "freikaufen" konnte.
Die Erhaltungssatzung würde auch für die Eigentümer selbstgenutzten Wohnraumes gelten, weil es ja sein kann, dass der künftig vermietet werden wird. Ausgenommen sind Maßnahmen der energetischen Sanierung, weil diese durch das Gebäudeenergiegesetz geregelt sind.
Darüber hinaus hat die Erhaltungssatzung Folgen für das Vorkaufsrecht der Stadt und Abwendungserklärungen. Mit einer Abwendungserklärung kann sich der Käufer einer Immobilien, wenn ich es richtig verstanden habe, das Vorkaufsrecht der Stadt abwenden, wenn er sich bestimmten Verpflichtungen (z. B. dem Verzicht auf eine Edelsanierung oder die Schaffung von sozialem Wohnraum) unterwirft.
Für Mieter bedeutet die soziale Erhaltungssatzung übrigens nicht, dass Mietpreise gar nicht erhöht oder gar gesenkt werden.
Wie geht es weiter?
Nachdem der Stadtrat neu gewählt wurde, soll der Entwurf der Satzung zunächst in den Gremien beraten werden. Ein Beschluss im Stadtrat ist für Ende 2024 angestrebt. Für den Fall, dass die soziale Erhaltungssatzung beschlossen wird, werden die Auswirkungen in den betroffenen Gebieten alle 5 Jahre überprüft.
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Andreas Warschau, 23.03.2024